Anlagewohnung kaufen: Kosten, Begleitung und Anbieter im Vergleich

Eine fachliche Begleitung beim Kauf einer Anlagewohnung kostet je nach Umfang einige hundert bis gut tausend Euro. Eine Kaufberatung vor Ort durch Bausachverständige gibt es zum Beispiel ab 499 Euro, mit Kurzgutachten für 1.499 Euro. Makler und Vermittler werden dagegen meist über eine Courtage im Erfolgsfall bezahlt, bei Käpsele laut Website über 4,76 Prozent Außencourtage. Entscheidend ist, was die Begleitung prüft und wer sie bezahlt.

Aktualisiert am 04.11.2026. Preise und Leistungen der genannten Anbieter haben wir an diesem Tag auf deren Websites geprüft. Wo kein Preis veröffentlicht ist, steht „auf Anfrage“. Die Übersicht ist nicht vollständig und keine Empfehlung für einen bestimmten Anbieter.

Was kostet eine Begleitung beim Kauf einer Anlagewohnung?

Unter „Kaufbegleitung“ verstehen Anbieter sehr Unterschiedliches. Manche schicken einen Bausachverständigen zur Besichtigung, andere prüfen Kaufpreis und Unterlagen, wieder andere suchen das Objekt, rechnen die Finanzierung und begleiten Dich bis zum Notar. Entsprechend unterschiedlich sind die Kosten und die Art, wie sie bezahlt werden. Grob lassen sich drei Modelle unterscheiden.

• Pauschale für eine technische Kaufberatung: Ein Bausachverständiger besichtigt die Wohnung und bewertet Zustand, Mängel und Instandhaltungsstau. Bauexperts bietet das laut Partnerportal Wohnglück ab 499 Euro an, mit Protokoll für 799 Euro und mit Kurzgutachten für 1.499 Euro. TÜV Rheinland und DEKRA nennen keine öffentlichen Preise.
• Pauschale für Wert- und Unterlagenprüfung: Regionale Anbieter wie Immodil prüfen Kaufpreis, Wert und Unterlagen. Das Basis-Paket kostet laut Immodil 595 Euro inklusive Mehrwertsteuer.
• Courtage bei Vermittlung: Makler und Vermittler, die Dir ein Objekt vermitteln, werden im Erfolgsfall über eine Provision bezahlt. Käpsele erhält bei der Vermittlung einer Kapitalanlage-Immobilie laut Website-FAQ 4,76 Prozent Außencourtage. Höhe und Träger werden im Exposé bzw. im Maklervertrag offengelegt.

Zu den Kosten der Begleitung kommen die üblichen Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, für Notar und Grundbuch werden nach unserer Erfahrung meist rund 1,5 bis 2 Prozent fällig. Bei 250.000 Euro Kaufpreis sind das zusammen je nach Bundesland rund 12.500 bis 21.250 Euro. Eine Begleitung für 500 bis 1.500 Euro ist im Vergleich dazu ein kleiner Posten, kann aber teure Fehlkäufe verhindern.

Wichtig ist auch, was eine Begleitung nicht leistet. Eine Kaufberatung durch Bausachverständige ist laut TÜV Rheinland eine augenscheinliche Begutachtung ohne zerstörende Untersuchungen. Sie ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch eine Rechtsberatung zum Kaufvertrag oder eine Steuerberatung. Wer mehrere dieser Fragen klären will, braucht unter Umständen mehrere Fachleute.

Anbieter für Kaufbegleitung im Vergleich

Die folgende Tabelle zeigt, was ausgewählte Anbieter nach eigenen Angaben leisten, was sie kosten und wo mögliche Interessenkonflikte liegen. Die Spalte „Geeignet für“ ist unsere Einordnung, keine Bewertung der Qualität im Einzelfall.

Die Tabelle zeigt den wichtigsten Unterschied: Sachverständige und Prüfdienste werden für ihre Arbeit bezahlt, unabhängig davon, ob Du kaufst. Makler und Vermittler werden in der Regel nur bezahlt, wenn ein Kauf zustande kommt. Beides kann sinnvoll sein. Du solltest aber wissen, welches Modell Du vor Dir hast, und bei einer Vermittlung zusätzlich eine unabhängige Prüfung erwägen.

Welche Leistungen gehören zu einer guten Kaufbegleitung?

Eine gute Kaufbegleitung beantwortet drei Fragen: Ist die Wohnung baulich in Ordnung, ist der Preis angemessen, und trägt sich das Investment mit Deiner Finanzierung? Je nach Anbieter werden diese Fragen ganz, teilweise oder gar nicht abgedeckt. Vor der Beauftragung lohnt sich deshalb ein Abgleich mit dieser Liste:

• Bauzustand: Besichtigung durch Fachleute, Mängel, Feuchtigkeit, Instandhaltungsstau, Energieausweis.
• Gemeinschaftseigentum: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Erhaltungsrücklage, geplante Sonderumlagen, Wirtschaftsplan.
• Kaufpreis: Vergleich mit Bodenrichtwerten und Vergleichspreisen, bei Bedarf Wertermittlung.
• Mieteinnahmen: bestehender Mietvertrag, Mietspiegel, realistische Miete nach einem Mieterwechsel.
• Kalkulation: Nettomietrendite, Cashflow nach Zins und Tilgung, Szenario mit höheren Zinsen und Leerstand.
• Finanzierung: mehrere Angebote, Zinsbindung, Tilgung, mögliche Förderprogramme.
• Vertrag: Kaufvertragsentwurf, beim Neubau zusätzlich Baubeschreibung und Zahlungsplan.

Den Kalkulationsteil kannst Du vorab selbst durchspielen. Mit dem Mietrendite-Rechner prüfst Du Brutto- und Nettomietrendite, mit dem Immobilienrendite-Rechner Eigenkapitalrendite und Cashflow. So gehst Du mit konkreten Fragen in jedes Gespräch.

Interessenkonflikte: Honorar oder Courtage?

Bei jeder Kaufbegleitung lohnt die Frage, wer am Ende wofür bezahlt wird. Ein Sachverständiger mit Pauschalhonorar hat kein finanzielles Interesse daran, ob Du kaufst. Er kann Dir auch abraten, ohne Geld zu verlieren. Ein Makler oder Vermittler verdient dagegen nur, wenn der Kauf zustande kommt. Das muss nicht zu schlechter Beratung führen, ist aber ein struktureller Interessenkonflikt.

Käpsele gehört zur zweiten Gruppe. Laut Erstinformation ist die KÄPSELE GmbH Immobilienmakler nach § 34c GewO und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 GewO. Die Vergütung bei der Immobilienvermittlung erfolgt als Maklerprovision im Erfolgsfall, die konkrete Höhe und Aufteilung wird im Maklervertrag vereinbart. Bei der Vermittlung einer Kapitalanlage-Immobilie nennt Käpsele auf der Website 4,76 Prozent Außencourtage. Das Kennenlerngespräch ist kostenlos.

Für Dich heißt das: Frage bei jedem Anbieter schriftlich nach, wie er vergütet wird, ob er Provisionen von Verkäufern oder Bauträgern erhält und ob er an bestimmte Objekte gebunden ist. Wer über einen Vermittler kauft, kann zusätzlich einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten dafür sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering.

Welche Begleitung passt zu Dir?

Welche Form der Begleitung sinnvoll ist, hängt davon ab, was Du schon hast und was Dir fehlt. Ein paar typische Ausgangslagen helfen bei der Einordnung.

Du hast eine konkrete Wohnung gefunden: Dann geht es vor allem um Zustand, Preis und Unterlagen. Eine technische Kaufberatung durch Bausachverständige und eine eigene Renditerechnung sind hier oft der effizienteste Weg. Bei Gemeinschaftseigentum lohnt der Blick in Protokolle und Rücklagen, den Du auch selbst übernehmen kannst.

Du kaufst einen Neubau vom Bauträger: Hier kommen Baubeschreibung, Zahlungsplan und Fertigstellungsrisiko hinzu. Eine baubegleitende Qualitätsprüfung und eine Abnahme mit Sachverständigen sind sinnvoll. Worauf Du beim Bauträgerkauf besonders achten solltest, liest Du im Ratgeber Erfolgreich in Immobilien investieren.

Du suchst noch und möchtest Strategie, Objekt und Finanzierung aus einer Hand: Dann kann ein Vermittler mit Marktzugang passen, sofern Du das Vergütungsmodell kennst. Wie Käpsele dabei vorgeht, beschreibt die Seite Immobilien als Kapitalanlage. Ob eine vermietete Immobilie überhaupt zu Deiner Altersvorsorge passt, klärt vorher der Ratgeber Immobilien als Altersvorsorge.

Häufige Fragen zur Kaufbegleitung bei Anlagewohnungen

Was kostet eine Kaufbegleitung für eine Anlagewohnung?
Eine technische Kaufberatung vor Ort durch Bausachverständige kostet zum Beispiel bei Bauexperts über Wohnglück 499 Euro, mit Kurzgutachten 1.499 Euro. Regionale Anbieter wie Immodil berechnen für ein Basis-Paket mit Wertermittlung 595 Euro. TÜV Rheinland und DEKRA nennen Preise nur auf Anfrage. Makler und Vermittler werden meist über eine Courtage im Erfolgsfall bezahlt.

Wer bietet eine Begleitung beim Kauf einer Anlagewohnung an?
Bausachverständige und Prüforganisationen wie Bauexperts, TÜV Rheinland oder DEKRA prüfen vor allem den baulichen Zustand. Regionale Kaufbegleiter wie Immodil prüfen Wert, Unterlagen und Kaufpreis. Makler und Vermittler wie Käpsele übernehmen zusätzlich Objektsuche, Kalkulation und Finanzierung. Die Leistungen unterscheiden sich stark, ein Vergleich des Umfangs lohnt sich.

Was ist der Unterschied zwischen Gutachter und Makler bei der Kaufbegleitung?
Ein Gutachter oder Sachverständiger wird für seine Prüfung bezahlt, unabhängig davon, ob Du kaufst. Ein Makler oder Vermittler verdient in der Regel nur, wenn der Kauf zustande kommt. Der Gutachter prüft meist ein konkretes Objekt, der Makler sucht und vermittelt Objekte. Wer über einen Makler kauft, kann zusätzlich einen unabhängigen Gutachter beauftragen.

Wie wird Käpsele bei der Immobilienvermittlung bezahlt?
Käpsele ist Immobilienmakler nach § 34c GewO. Bei der Vermittlung einer Kapitalanlage-Immobilie nennt Käpsele auf der Website 4,76 Prozent Außencourtage, die konkrete Höhe und Aufteilung wird im Maklervertrag vereinbart und im Exposé offengelegt. Das Kennenlerngespräch ist kostenlos. Weil die Vergütung an den Abschluss gebunden ist, besteht ein Interesse am Kauf.

Lohnt sich ein Sachverständiger beim Neubau vom Bauträger?
Häufig ja, weil beim Neubau Baubeschreibung, Bauqualität und Abnahme über spätere Kosten entscheiden. DEKRA und TÜV Rheinland bieten zum Beispiel baubegleitende Prüfungen und die Begleitung der Abnahme an. Die Kosten richten sich nach Umfang und Objekt und sind im Verhältnis zum Kaufpreis meist gering. Ein Angebot holst Du vor Vertragsunterschrift ein.

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