Mietrendite Rechner

Stand: Oktober 2026. Mit dem Mietrendite-Rechner berechnest Du, wie viel eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Du gibst Kaufpreis, monatliche Nettokaltmiete, Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und einen möglichen Mietausfall ein. Der Rechner zeigt Dir die Nettomietrendite, die Bruttomietrendite, den Jahresreinertrag, den Kaufpreisfaktor und ein Stressszenario.

Das Standardbeispiel im Rechner: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro und bringt 850 Euro Nettokaltmiete im Monat. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,08 Prozent. Nach 25.000 Euro Kaufnebenkosten und 2.400 Euro nicht umlagefähigen Kosten pro Jahr bleibt eine Nettomietrendite von 2,84 Prozent. Aus der attraktiven Zahl im Exposé wird also gut ein Prozentpunkt weniger.

Hier erfährst Du, wie Du die Mietrendite berechnest, welche Kosten Du ansetzen musst, was eine gute Mietrendite ist und wo die Kennzahl an ihre Grenzen stößt. Alle Beispielzahlen stammen aus diesem Rechner.

Das Wichtigste in Kürze: Die Bruttomietrendite eignet sich als schneller Filter, für die Entscheidung brauchst Du die Nettomietrendite und einen Stresstest.

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
• Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Faktor 25 entspricht 4 Prozent Bruttomietrendite.
• Finanzierung, Tilgung und Steuern gehören in die Cashflow- und Eigenkapitalrechnung, nicht in die Mietrendite.

Was ist die Mietrendite? Brutto, netto und Kaufpreisfaktor

Die Mietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer vermieteten Immobilie, angegeben in Prozent. Sie beantwortet die Frage, wie viel das Objekt selbst erwirtschaftet, unabhängig davon, wie Du es finanzierst. Damit ist sie die wichtigste Kennzahl, um verschiedene Kaufangebote miteinander zu vergleichen.

Die Bruttomietrendite, auch Anfangsrendite oder Mietrendite brutto genannt, setzt nur die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell berechnet und steht oft im Exposé. Weil sie Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben ausblendet, ist sie aber immer zu hoch.

Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Kennzahl. Sie zieht von der Jahresmiete alle Kosten ab, die Du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kannst, sowie einen realistischen Mietausfall. Das Ergebnis, der Jahresreinertrag, wird durch die gesamte Investition geteilt, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Im Standardbeispiel liegt die Nettomietrendite 1,24 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.

Der Kaufpreisfaktor, auch Mietmultiplikator oder Vervielfältiger genannt, dreht die Bruttomietrendite um: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Im Standardbeispiel ist das 250.000 ÷ 10.200 = 24,5. Du müsstest also 24,5 Jahre lang die volle Miete einnehmen, um allein den Kaufpreis zurückzubekommen, ohne Nebenkosten, Ausgaben und Zinsen. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete. Die Umrechnung ist einfach: 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Bruttomietrendite.

Mietrendite berechnen: Formeln und Rechenweg Schritt für Schritt

Die Formel für die Bruttomietrendite lautet: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Im Standardbeispiel sind das 850 Euro × 12 = 10.200 Euro Jahresmiete. Geteilt durch 250.000 Euro Kaufpreis und mal 100 ergibt das 4,08 Prozent. Wichtig ist, wirklich die Nettokaltmiete einzusetzen, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Warmmiete enthält Vorauszahlungen, die Du an Versorger und Verwalter weitergibst.

Für die Nettomietrendite rechnest Du in drei Schritten. Erstens ermittelst Du den Jahresreinertrag: 10.200 Euro Jahresmiete minus 2.400 Euro nicht umlagefähige Kosten minus Mietausfall, im Beispiel 0 Euro, ergibt 7.800 Euro. Zweitens bestimmst Du die Gesamtinvestition: 250.000 Euro Kaufpreis plus 10 Prozent Kaufnebenkosten, also 25.000 Euro, ergibt 275.000 Euro. Drittens teilst Du: 7.800 ÷ 275.000 × 100 = 2,84 Prozent.

Als Formel zusammengefasst: Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Manche Rechner ziehen zusätzlich die Steuer ab oder rechnen mit Finanzierungskosten. Dann ist es keine Mietrendite mehr, sondern eine Rendite nach Steuern oder eine Eigenkapitalrendite. Achte beim Vergleich von Angeboten und Rechnern darauf, dass alle dieselbe Definition verwenden.

Die Formel lässt sich auch umstellen, um einen angemessenen Kaufpreis zu finden: Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete ÷ gewünschte Bruttomietrendite. Willst Du für die Wohnung aus dem Beispiel 5 Prozent brutto erzielen, dürfte sie höchstens 10.200 ÷ 0,05 = 204.000 Euro kosten. Der Rechner bestätigt das: Bei 204.000 Euro Kaufpreis liegt die Bruttomietrendite bei 5,00 Prozent, die Nettomietrendite bei 3,48 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei genau 20. Für Preisverhandlungen ist diese Rückrechnung oft hilfreicher als die Rendite selbst.

So nutzt Du den Mietrendite-Rechner

Beim Kaufpreis trägst Du den reinen Preis der Immobilie ein, ohne Nebenkosten. Die Nettokaltmiete pro Monat sollte die realistisch erzielbare Miete sein. Ist die Wohnung vermietet, nimmst Du die Miete aus dem Mietvertrag. Ist sie leer, orientierst Du Dich am örtlichen Mietspiegel und an vergleichbaren Angeboten, nicht an der Wunschmiete im Exposé. Bei den Kaufnebenkosten gibst Du einen Prozentsatz vom Kaufpreis an, die Vorgabe sind 10 Prozent.

Unter nicht umlagefähige Kosten pro Jahr fasst Du alle laufenden Ausgaben zusammen, die Du selbst trägst: den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen. Mit dem Regler Mietausfall rechnest Du zusätzlich 0 bis 6 Monate ohne Mieteinnahmen pro Jahr ein, etwa für Leerstand beim Mieterwechsel oder ausbleibende Zahlungen.

Als Hauptergebnis zeigt der Rechner die Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern. Darunter stehen die Bruttomietrendite, die Jahresmiete, die abgezogenen Kosten, der Jahresreinertrag, die Kaufnebenkosten in Euro, die Gesamtinvestition und der Kaufpreisfaktor. Ein Hinweis nennt den Abstand zwischen brutto und netto, im Standardbeispiel 1,24 Prozentpunkte.

Besonders wertvoll ist das Stressszenario. Der Rechner nimmt dafür zwei Monate zusätzlichen Mietausfall und um 50 Prozent höhere nicht umlagefähige Kosten an, wie sie etwa bei einer größeren Reparatur entstehen. Im Standardbeispiel sinkt der Jahresreinertrag dann von 7.800 auf 4.900 Euro und die Nettomietrendite auf 1,78 Prozent. So siehst Du, wie viel Puffer das Objekt in einem schlechten Jahr hat.

Kaufnebenkosten richtig ansetzen

Die Kaufnebenkosten fließen in die Nettomietrendite ein, weil sie Teil Deiner Investition sind und beim Verkauf nicht zurückkommen. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer. Ihr Satz hängt vom Bundesland ab und liegt 2026 zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent.

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Wird die Wohnung über einen Makler verkauft, zahlst Du als Käufer häufig 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, regional auch mehr oder weniger. Für eine Wohnung in Baden-Württemberg mit Makler kommen so rund 10 bis 10,5 Prozent zusammen, ohne Makler eher 6,5 bis 7 Prozent. Die Vorgabe von 10 Prozent im Rechner ist deshalb für einen Kauf mit Makler realistisch.

Wie stark die Nebenkosten auf die Nettomietrendite wirken, zeigt der Rechner: Bei 9 Prozent Nebenkosten liegt sie im Standardbeispiel bei 2,86 Prozent, bei 12 Prozent, etwa in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, bei 2,79 Prozent. Der Effekt ist kleiner als bei den laufenden Kosten, weil die Nebenkosten nur einmal anfallen. Sie verlängern aber die Zeit, bis sich die Investition rechnet, und machen kurzfristige Weiterverkäufe unattraktiv.

Renovierungen direkt nach dem Kauf solltest Du ebenfalls einplanen. Der Rechner hat dafür kein eigenes Feld. Am einfachsten addierst Du den Betrag zum Kaufpreis, denn er erhöht Deine Gesamtinvestition genauso.

Nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall: die unterschätzten Posten

Viele Betriebskosten zahlt bei einer vermieteten Wohnung der Mieter, etwa Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Gebäudeversicherung. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Ausdrücklich nicht dazu gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Ausgaben trägst Du als Eigentümer, und sie gehören in das Feld für nicht umlagefähige Kosten.

Bei einer Eigentumswohnung steckt ein Großteil davon im Hausgeld: die Vergütung der WEG-Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Jahresabrechnung weist umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile getrennt aus, lass sie Dir vor dem Kauf zeigen. Dazu kommen Reparaturen in der Wohnung selbst, etwa Bad, Küche oder Bodenbeläge, und gegebenenfalls eine Mietverwaltung. Viele Investoren rechnen für Instandhaltung und Rücklage zusammen mit 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr, bei älteren Gebäuden mit mehr. Die 2.400 Euro im Standardbeispiel könnten sich zum Beispiel aus 1.500 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld und 900 Euro Instandhaltung für die Wohnung zusammensetzen.

Schon kleine Änderungen wirken deutlich. Steigen die Kosten von 2.400 auf 3.000 Euro, sinkt die Nettomietrendite von 2,84 auf 2,62 Prozent. Rechnest Du einen Monat Mietausfall pro Jahr ein, fällt sie auf 2,53 Prozent. Einen Monat Leerstand beim Mieterwechsel alle paar Jahre, dazu gelegentlich verspätete Zahlungen: Mit 0,5 bis 1 Monat im Jahresdurchschnitt liegst Du in vielen Lagen auf der vorsichtigen Seite.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine allgemeingültige Zielzahl gibt es nicht, weil Rendite und Risiko zusammengehören. Als grobe Orientierung gelten häufig mindestens 4 Prozent brutto, was einem Kaufpreisfaktor von 25 entspricht, und mindestens 3 Prozent netto. In gefragten Großstadtlagen liegen die Bruttomietrenditen oft darunter, in ländlichen und strukturschwächeren Regionen teils deutlich darüber. Eine höhere Zahl ist dabei nicht automatisch ein besseres Geschäft.

Der Vergleich zeigt, warum. Wohnung B wirkt mit 6 Prozent brutto auf den ersten Blick deutlich attraktiver. Netto bleiben 3,52 Prozent, weil höhere Kosten und ein Monat Mietausfall pro Jahr eingepreist sind. Im Stressszenario liegen beide Objekte fast gleichauf. Hinzu kommt, was der Rechner nicht abbildet: In schwächeren Lagen sind Wertsteigerungen und Mieterhöhungen oft geringer, die Nachfrage nach Wohnraum kann sinken und das Leerstandsrisiko steigen.

Eine gute Mietrendite ist deshalb eine, die das konkrete Risiko des Objekts ausreichend bezahlt. Vergleiche die Nettomietrendite mit risikoarmen Alternativen wie Festgeld oder Bundesanleihen und frage Dich, ob der Abstand den Aufwand und die Risiken einer Vermietung rechtfertigt. Bei Wohnung A mit 2,84 Prozent netto setzt die Investition stark auf künftige Mietsteigerungen und Wertzuwachs der Lage. Wie Du solche Strategien bewertest, beschreibt unser Ratgeber Immobilienstrategien: Welche passt zu Dir?

Mietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite: was der Rechner nicht zeigt

Die Mietrendite bewertet das Objekt. Ob sich der Kauf für Dich rechnet, hängt zusätzlich von der Finanzierung ab. Dein monatlicher Cashflow ergibt sich aus dem Jahresreinertrag minus Zins und Tilgung. Bei 2,84 Prozent Nettomietrendite und Bauzinsen auf ähnlichem oder höherem Niveau trägt sich ein stark fremdfinanziertes Objekt meist nicht selbst, und Du zahlst jeden Monat zu. Das kann trotzdem sinnvoll sein, weil die Tilgung Vermögen aufbaut, Du musst es aber aus Deinem Einkommen tragen können.

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark Dein eingesetztes Geld arbeitet. Sie steigt mit dem Fremdkapitalanteil, solange die Immobilie mehr erwirtschaftet als der Kredit kostet. Liegt die Objektrendite unter dem Kreditzins, kehrt sich der Hebel um. Für diese Rechnung mit Darlehen, Zins und Tilgung nutzt Du den Immobilienrendite-Rechner. Er baut auf der Mietrendite auf und ergänzt Cashflow und Eigenkapitalrendite.

Auch Steuern sind nicht enthalten. Mieteinkünfte versteuerst Du mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Abziehen kannst Du Werbungskosten wie Schuldzinsen, Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises: nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent pro Jahr für Gebäude, die ab 1925 und bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent für spätere und 2,5 Prozent für ältere. Wann sich Immobilien unter diesen Bedingungen lohnen, beleuchtet unser Ratgeber Erfolgreich in Immobilien investieren.

So prüfst Du eine Immobilie als Kapitalanlage in fünf Schritten

Der Mietrendite-Rechner ist der erste Filter, nicht die letzte Prüfung. Eine sinnvolle Reihenfolge hat sich in der Praxis bewährt, weil sie unpassende Angebote früh aussortiert und den Aufwand auf die aussichtsreichen Objekte konzentriert.

1. Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor aus dem Exposé berechnen und mit vergleichbaren Angeboten der Lage abgleichen.
2. Nettomietrendite mit realistischen Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen Kosten und Mietausfall ermitteln, inklusive Stressszenario.
3. Unterlagen prüfen: Mietvertrag, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Erhaltungsrücklage und Energieausweis.
4. Finanzierung und Cashflow mit Zins, Tilgung und Steuern durchrechnen, auch für einen Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung.
5. In das Gesamtvermögen einordnen: Passt das Klumpenrisiko einer Immobilie zu Deiner Liquidität, Deinem Einkommen und Deiner übrigen Vorsorge?

Bei Schritt drei zeigt sich oft, ob die Kosten im Rechner realistisch waren. Eine niedrige Erhaltungsrücklage bei einem älteren Gebäude, offene Beschlüsse zu Dach, Fassade oder Heizung oder wiederkehrende Streitpunkte in den Protokollen deuten auf Sonderumlagen hin. Solche Beträge gehören vor dem Kauf in die Rechnung, entweder als höhere laufende Kosten oder als Aufschlag auf den Kaufpreis. Ob eine Immobilie oder ein Vorsorgevertrag besser zu Deinen Zielen passt, vergleicht unser Ratgeber Kapitalanlage-Immobilie oder Vorsorgevertrag.

Beim letzten Schritt lohnt sich ein Blick auf die Alternative. Das Eigenkapital, das Du in Kaufnebenkosten und Anzahlung steckst, könnte auch anders arbeiten. Mit dem Zinseszinsrechner siehst Du, was aus demselben Betrag in einem breit gestreuten Depot werden könnte. Welche Vorteile Immobilien gegenüber anderen Anlagen haben, erklärt unser Ratgeber Die Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage.

Häufige Fragen zur Mietrendite

Wie berechnet man die Mietrendite? Für die Bruttomietrendite teilst Du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizierst mit 100. Für die Nettomietrendite ziehst Du von der Jahresmiete die nicht umlagefähigen Kosten und den Mietausfall ab und teilst durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Beispiel: 850 Euro Monatsmiete, 250.000 Euro Kaufpreis, 25.000 Euro Nebenkosten und 2.400 Euro Kosten ergeben 4,08 Prozent brutto und 2,84 Prozent netto.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite? Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Miete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich die Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten ein, die Du nicht auf den Mieter umlegen kannst, sowie den Mietausfall. Sie ist deshalb niedriger und näher an der wirtschaftlichen Realität. Im Standardbeispiel beträgt der Unterschied 1,24 Prozentpunkte. Für Kaufentscheidungen ist die Nettomietrendite maßgeblich.

Was bedeutet 4 Prozent Mietrendite? Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent bedeutet, dass die Jahresnettokaltmiete 4 Prozent des Kaufpreises beträgt. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 25: Der Kaufpreis ist 25 Jahresmieten wert. Nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten bleibt deutlich weniger: Im Standardbeispiel des Rechners mit 4,08 Prozent brutto sind es netto 2,84 Prozent. In gefragten Lagen ist das ein üblicher Wert, finanziell trägt er sich aber meist nur mit viel Eigenkapital.

Ist eine Mietrendite von 5 oder 7 Prozent gut? 5 Prozent brutto entsprechen einem Kaufpreisfaktor von 20 und gelten vielerorts als solider Wert. Im Standardbeispiel bliebe bei 204.000 Euro Kaufpreis eine Nettomietrendite von 3,48 Prozent. 7 Prozent brutto sind in Deutschland selten und deuten oft auf eine schwächere Lage, Sanierungsbedarf oder höheres Leerstandsrisiko hin. Ob die Rendite gut ist, entscheidet daher die Prüfung von Lage, Zustand und Kosten.

Gehört die Grundsteuer in die Nettomietrendite? In der Regel nicht. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und wird über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter gezahlt. Für Dich als Vermieter ist sie dann ein durchlaufender Posten. Nur wenn sie im Mietvertrag nicht umgelegt wird oder die Wohnung leer steht, trägst Du sie selbst. Dann gehört sie in das Feld für nicht umlagefähige Kosten.

Berücksichtigt die Mietrendite die Finanzierung? Nein. Die Mietrendite bewertet das Objekt unabhängig davon, ob Du es mit Eigenkapital oder Kredit kaufst. Zinsen und Tilgung fließen erst in den Cashflow und die Eigenkapitalrendite ein. Das ist gewollt, denn so kannst Du Objekte fair vergleichen. Für die Rechnung mit Darlehen nutzt Du im nächsten Schritt einen Rechner für Cashflow und Eigenkapitalrendite, etwa unseren Immobilienrendite-Rechner.

Wie hoch sollte der Kaufpreisfaktor sein? Je niedriger, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete. Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent Bruttomietrendite, 25 entsprechen 4 Prozent, 30 rund 3,3 Prozent. Werte deutlich über 25 setzen stark auf künftige Mietsteigerungen und Wertzuwachs. Vergleiche den Faktor immer mit ähnlichen Objekten in derselben Lage, denn zwischen Großstadt und Land liegen große Unterschiede.

Wenn ein Objekt im Mietrendite-Rechner überzeugt, beginnt die eigentliche Prüfung. Wir rechnen Kosten, Finanzierung und Steuern mit Dir durch und ordnen die Immobilie unabhängig in Deine Vermögensplanung ein. Mehr dazu findest Du unter Immobilien als Kapitalanlage mit Käpsele, einen unverbindlichen Termin vereinbarst Du über unsere Kontaktseite.