Mietrendite Rechner
4 Prozent Mietrendite klingen gut – bis Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Leerstand dazukommen. Der Mietrendite-Rechner zeigt Dir deshalb nicht nur die schöne Bruttozahl, sondern was das Objekt vor Finanzierung wirklich erwirtschaftet. So kannst Du Angebote schneller aussortieren und gute Chancen gezielter prüfen.
Stand: August 2026. Der Mietrendite-Rechner ist eine Modellrechnung. Er ersetzt keine Objektprüfung, Finanzierungsberatung, Steuerberatung oder Bewertung des individuellen Standorts.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende, nicht umlagefähige Ausgaben.
- Finanzierung, Tilgung und Steuern gehören in eine separate Cashflow- und Eigenkapitalbetrachtung.
- Eine hohe Rendite ist nur dann attraktiv, wenn Lage, Zustand, Vermietbarkeit und Risiken ebenfalls passen.
- Vergleiche immer ein realistisches Szenario mit einem Stressszenario für Leerstand, Reparaturen und Zinsänderungen.
Was berechnet der Mietrendite-Rechner?
Der Rechner übersetzt Kaufpreis, erzielbare Nettokaltmiete, Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten in eine Brutto- und Nettomietrendite. Damit erkennst Du, ob ein Exposé nur attraktiv aussieht oder ob die Immobilie auch nach realistischen Kosten noch einen tragfähigen Ertrag liefert.
Bruttomietrendite: der schnelle erste Filter
Die Formel lautet: jährliche Nettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Sie eignet sich gut, um mehrere Angebote grob zu vergleichen. Sie blendet aber Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerkosten sowie laufende Ausgaben vollständig aus.
Beispiel für die Bruttomietrendite
Bei 850 Euro Nettokaltmiete im Monat beträgt die Jahresmiete 10.200 Euro. Kostet die Wohnung 250.000 Euro, ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,08 Prozent.
- Jahresnettokaltmiete: 10.200 Euro
- Kaufpreis: 250.000 Euro
- Bruttomietrendite: 10.200 ÷ 250.000 × 100 = 4,08 Prozent
Nettomietrendite: näher an der wirtschaftlichen Realität
Für die Nettomietrendite ziehst Du von der Jahresnettokaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten ab. Den verbleibenden Jahresreinertrag teilst Du durch Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten. Typische Abzüge sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Instandhaltung, Rücklagen und ein realistischer Mietausfall.
Im Beispiel entstehen 25.000 Euro Kaufnebenkosten und 2.400 Euro nicht umlagefähige Jahreskosten. Der Jahresreinertrag beträgt damit 7.800 Euro. Bezogen auf die gesamte Investition von 275.000 Euro liegt die Nettomietrendite bei rund 2,84 Prozent.
Welche Kosten werden häufig vergessen?
- Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler
- nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds
- Verwaltung, Reparaturen und laufende Instandhaltung
- Sonderumlagen und größere Modernisierungen
- Leerstand, Mietausfall und Neuvermietungskosten
- mögliche Kosten für steuerliche und rechtliche Begleitung
Mietrendite ist nicht gleich Cashflow
Die Mietrendite bewertet zuerst das Objekt. Dein monatlicher Cashflow hängt zusätzlich von Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinssatz und Tilgung ab. Eine gute Immobilie kann durch eine zu teure Finanzierung negativen Cashflow erzeugen. Umgekehrt kann eine hohe Eigenkapitalquote den Cashflow verbessern, aber die Eigenkapitalrendite verändern.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Zielzahl führt schnell in die Irre. In sehr stabilen Lagen kann eine niedrigere Rendite vertretbar sein; hohe Renditen können auf Leerstandsrisiko, Sanierungsbedarf oder schwächere Nachfrage hinweisen. Entscheidend ist, ob die Rendite das konkrete Risiko ausreichend bezahlt.
So prüfst Du ein Objekt sinnvoll
Nutze zuerst die Bruttomietrendite als Filter. Rechne danach mit der Nettomietrendite weiter und prüfe anschließend Finanzierung, Cashflow und Eigenkapitalrendite. Bevor Du kaufst, solltest Du Miete, Teilungserklärung, Protokolle, Rücklagen, Energiezustand und geplante Maßnahmen belegen können.
Dein nächster Schritt
Wenn ein Objekt im Rechner überzeugt, beginnt die eigentliche Prüfung. Käpsele hilft Dir, Rendite, Finanzierung und Deine übrigen Ziele in einem Gesamtbild zu betrachten – damit eine attraktive Zahl nicht zum teuren blinden Fleck wird.
Fragen, die ein KÄPSELE stellt.
Wer clever ist, gibt seine Finanzen nicht leichtfertig ab. Deswegen beantworten wir Dir hier alle Fragen, die Du schon vor dem ersten Gespräch geklärt haben möchtest. Alles Weitere besprechen wir gerne persönlich mit Dir.
Ist eine hohe Mietrendite automatisch gut?
Nein. Eine ungewöhnlich hohe Rendite kann auch auf schwächere Lage, Sanierungsbedarf, Mietausfall oder rechtliche Risiken hinweisen. Entscheidend ist, ob der Ertrag das konkrete Risiko ausreichend bezahlt und die zugrunde gelegte Miete wirklich erzielbar ist.
Wie berücksichtige ich Instandhaltung und Leerstand?
Ziehe eine realistische jährliche Instandhaltung sowie einen Mietausfall als nicht umlagefähige Kosten von der Nettokaltmiete ab. Nutze zusätzlich ein Stressszenario für größere Reparaturen oder mehrere Monate Leerstand. So siehst Du, ob die Rendite auch außerhalb des Idealfalls trägt.
Zählen Kaufnebenkosten zur Mietrendite?
Für die Nettomietrendite ja. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler erhöhen Deinen tatsächlichen Kapitaleinsatz. Wer sie ausblendet, überschätzt die Rendite des Objekts.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten ab und bezieht Kaufnebenkosten in das eingesetzte Kapital ein. Sie liegt deshalb meist niedriger, bildet die Ertragskraft aber realistischer ab.
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Teile die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziere das Ergebnis mit 100. Bei 10.200 Euro Jahresmiete und 250.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite 4,08 Prozent. Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben sind darin noch nicht enthalten.