Kapitalanlage-Immobilien oder Vorsorgevertrag: Was passt zur Altersvorsorge?

Eine vermietete Eigentumswohnung ist dann die bessere Altersvorsorge, wenn Du Eigenkapital für die Kaufnebenkosten hast, Dein Einkommen eine Finanzierung über 20 bis 30 Jahre trägt und Du Vermietung und Instandhaltung als Aufgabe akzeptierst. Ein Vorsorgevertrag wie Rürup-Rente, betriebliche Altersvorsorge oder fondsgebundene Rentenversicherung passt besser, wenn Du eine planbare, lebenslange Rente willst und Deine Steuerlast heute gezielt senken möchtest. Für die meisten Selbstständigen und Geschäftsführer ist die ehrliche Antwort: nicht entweder-oder, sondern die richtige Reihenfolge und Gewichtung.

Dieser Leitfaden vergleicht fünf Wege nach Kapitalbedarf, Kosten, Steuern, Risiken und Flexibilität. Er zeigt Dir außerdem, woran Du erkennst, ob Dich jemand neutral berät oder Dir nur ein Produkt verkaufen will.

Aktualisiert am 25.09.2026. Alle Steuerwerte gelten für das Jahr 2026 und sind mit den Gesetzestexten auf gesetze-im-internet.de verlinkt. Die Beispiele in diesem Artikel sind Modellfälle, keine echten Kundenfälle.

Fünf Wege zur Altersvorsorge im direkten Vergleich

Die Frage „Immobilie oder Vertrag?“ ist zu grob. In der Praxis konkurrieren mindestens fünf Bausteine miteinander, die sehr unterschiedlich funktionieren. Eine Immobilie ist ein unternehmerisches Projekt mit Kredit, Mieter und Handwerkern. Eine Rürup-Rente ist ein unflexibler, aber steuerlich stark geförderter Rentenvertrag. Ein ETF-Sparplan ist maximal flexibel, bietet aber keine Förderung und keine lebenslange Rentengarantie.

Die folgende Tabelle ordnet die Optionen nach den Kriterien, die in einer Beratung auf den Tisch gehören. Die Einordnungen sind bewusst verallgemeinert, weil Tarife, Objekte und Steuersätze im Einzelfall stark abweichen.

Was das Steuerrecht 2026 konkret vorsieht

Bei der vermieteten Immobilie versteuerst Du den Überschuss aus Miete minus Werbungskosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Zu den Werbungskosten zählen vor allem Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwand und die Abschreibung. Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 2 Prozent für Baujahre 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent für ältere Gebäude. Für neue Mietwohnungen mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 erlaubt § 7 Abs. 5a zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert.

Wichtig ist die Haltedauer: Einen Gewinn aus dem Verkauf versteuerst Du nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Beim Kauf fällt in Baden-Württemberg Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent an. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 15.000 €, die Du nicht abschreiben kannst, soweit sie auf den Grundstücksanteil entfallen.

Die Rürup-Rente nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG ist das stärkste Steuerinstrument für Selbstständige. Der Höchstbetrag orientiert sich am Höchstbeitrag zur knappschaftlichen Rentenversicherung: 24,7 Prozent von 124.800 € ergeben für 2026 aufgerundet 30.826 €, bei Zusammenveranlagung 61.652 €. Die Rechengrößen 2026 hat das BMAS veröffentlicht. Beiträge gesetzlicher Rentenversicherung oder eines Versorgungswerks werden auf diesen Betrag angerechnet. Im Alter ist die Rente nachgelagert steuerpflichtig, bei Rentenbeginn 2026 zu 84 Prozent laut Tabelle in § 22 EStG.

Bei der privaten Rentenversicherung mit Kapitalauszahlung ist nach § 20 Abs. 1 Nr. 6 EStG nur die Hälfte des Ertrags steuerpflichtig, wenn der Vertrag mindestens zwölf Jahre lief und Du bei Verträgen ab 2012 mindestens 62 bist. Wählst Du die lebenslange Rente, zählt nur der Ertragsanteil, bei Rentenbeginn mit 67 sind das 17 Prozent. Für die Direktversicherung sind 2026 nach § 3 Nr. 63 EStG bis zu 8 Prozent der allgemeinen Beitragsbemessungsgrenze von 101.400 € steuerfrei, also 8.112 €. ETF-Erträge unterliegen der Abgeltungsteuer nach § 32d EStG, bei Aktienfonds bleiben nach § 20 InvStG 30 Prozent steuerfrei.

Kosten und Risiken ehrlich gegenrechnen

Viele Vergleiche scheitern daran, dass nur die Steuerersparnis gezeigt wird. Rechne für eine Anlagewohnung zuerst die Einstiegskosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Diese Nebenkosten sind sofort weg und müssen über Jahre durch Mietüberschuss und Wertentwicklung zurückverdient werden. Wer nach drei Jahren verkaufen muss, verliert in der Regel Geld.

Ein Rechenbeispiel zur AfA zeigt die Größenordnung. Kaufst Du eine Bestandswohnung aus dem Jahr 1995 mit einem Gebäudeanteil von 225.000 €, schreibst Du jährlich 2 Prozent ab, also 4.500 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent senkt das Deine Einkommensteuer um 1.890 € pro Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei einem Neubau mit 3 Prozent wären es 6.750 € AfA und 2.835 € Steuereffekt. Das ist spürbar, macht aber aus einem überteuerten Objekt keine gute Anlage.

Die größten Risiken der Immobilie sind Leerstand, ungeplante Sanierung, steigende Zinsen nach der Zinsbindung und das Klumpenrisiko: Ein großer Teil Deines Vermögens hängt an einer Adresse. Beim Vorsorgevertrag liegen die Risiken woanders. Hohe Abschluss- und Verwaltungskosten fressen Rendite, und eine frühe Kündigung ist bei vielen Tarifen teuer. Die Rürup-Rente kannst Du gar nicht kündigen, nur beitragsfrei stellen.

Deshalb gehört vor jede Entscheidung eine ehrliche Zahlenbasis. Mit dem Rentenlücken-Rechner siehst Du, welcher Betrag Dir im Alter monatlich fehlt. Mit dem Immobilienrendite-Rechner prüfst Du, ob eine konkrete Wohnung nach Kosten überhaupt einen positiven Beitrag leistet. Erst wenn beide Zahlen vorliegen, lohnt sich der Produktvergleich.

Selbstständige und Geschäftsführer: Was anders ist

Für Selbstständige gelten drei Besonderheiten. Erstens schwankt das Einkommen, deshalb sind starre monatliche Verpflichtungen riskanter als bei Angestellten. Zweitens fehlt meist die gesetzliche Rente als Sockel, was die Rentenlücke vergrößert. Drittens ist die Steuerlast in guten Jahren hoch, was geförderte Verträge besonders attraktiv macht. Mehr dazu findest Du auf unserer Seite zur Altersvorsorge für Selbstständige.

Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH haben zusätzliche Hebel. Die Direktversicherung nach § 3 Nr. 63 EStG oder weitere Formen der betrieblichen Versorgung laufen über die Gesellschaft und können als Betriebsausgabe wirken. Ob eine Immobilie privat oder in einer Gesellschaft besser gehalten wird, ist eine Steuerfrage, die Du im Einzelfall mit Deinem Steuerberater klärst. Einen Überblick gibt unsere Seite zur Altersvorsorge für Geschäftsführer.

In beiden Fällen gilt: Erst absichern, dann anlegen. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung schützt Dein wichtigstes Kapital, die eigene Arbeitskraft. Eine Risikolebensversicherung sichert bei einer finanzierten Immobilie die Restschuld für Partner und Familie ab. Ohne diese beiden Bausteine kann eine Krankheit einen soliden Vorsorgeplan in wenigen Monaten kippen.

Die Modellfälle zeigen das Prinzip: Schwankendes Einkommen spricht für flexible Beiträge und gegen hohe Fixkosten zu Beginn. Stabiles Einkommen und Eigenkapital machen die Immobilie tragfähig. Beide Profile profitieren davon, Steuerförderung und Sachwert zu kombinieren, statt alles auf eine Karte zu setzen.

Woran Du eine neutrale Beratung erkennst

Die meisten Fehlentscheidungen entstehen nicht durch Betrug, sondern durch einseitige Beratung. Wer nur Immobilien verkauft, empfiehlt Immobilien. Wer nur Versicherungen vermittelt, empfiehlt Verträge. Prüfe jeden Berater deshalb an vier Kriterien, die sich objektiv beantworten lassen.

• Preis- und Kostentransparenz: Legt der Berater eine vollständige Rechnung vor, mit Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Zins, Tilgung, Steuer und Cashflow nach Steuer? Beim Vertrag gehören Effektivkosten und Abschlusskosten schriftlich auf den Tisch.
• Interessenkonflikte: Verkauft der Berater eigene Objekte oder einen Hausvertrag? Wie wird er bezahlt? Die Vergütungsart muss in der Erstinformation stehen.
• Freie Finanzierung: Kannst Du zwischen mehreren Banken wählen, oder wird die Finanzierung als Paket mitverkauft?
• Betreuung danach: Wer kümmert sich nach dem Notartermin oder Vertragsabschluss um Anpassungen, Mieterwechsel und Steuerfragen?

Warnsignale sind künstlicher Zeitdruck, „garantierte“ Renditen bei Immobilien und ausweichende Antworten auf Kostenfragen. Ein guter Berater verträgt, dass Du in Ruhe nachrechnest und eine zweite Meinung einholst.

Zur Einordnung von KÄPSELE: Laut unserer Erstinformation sind wir Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO, Immobilienmakler nach § 34c GewO und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Vergütet werden wir je nach Bereich über Courtage, Provision oder ein vereinbartes Honorar. Bei Immobilien- und Darlehensvermittlung teilen wir Höhe und Quelle vor Abschluss mit. Weil wir Immobilien, Finanzierung und Versicherungsverträge beraten dürfen, sind wir nicht auf eine Produktart festgelegt. Wie wir bei der Immobilie als Kapitalanlage vorgehen, beschreiben wir auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen zu Kapitalanlage-Immobilie und Vorsorgevertrag

Wer berät mich neutral dazu, ob eine vermietete Immobilie oder ein Vorsorgevertrag besser zu meiner Rente passt?
Provisionsfrei beraten nur Versicherungsberater nach § 34d Abs. 2 GewO und Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO. Makler handeln im Auftrag des Kunden, werden aber meist über Courtage vergütet. Wichtiger als das Etikett ist, dass Dein Berater Immobilie und Vorsorgevertrag mit Deinen Zahlen gleichwertig durchrechnet, seine Vergütung vorab offenlegt und Dir auch von einem Abschluss abrät, wenn er nicht passt.

Ist eine vermietete Immobilie besser als eine Rürup-Rente?
Das hängt von Einkommen, Eigenkapital und Steuersatz ab. Die Immobilie bietet Sachwert, Mieteinnahmen und nach zehn Jahren einen steuerfreien Verkauf, verlangt aber Eigenkapital und Verwaltung. Die Rürup-Rente bringt 2026 einen Steuerabzug bis 30.826 € und eine lebenslange Rente, ist aber nicht kündbar. Für Gutverdiener mit schwankendem Einkommen ist oft die Kombination sinnvoll.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlagewohnung?
Als Faustregel solltest Du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können. In Baden-Württemberg sind das allein 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage. Zusätzlich brauchst Du eine Reserve für Leerstand und Reparaturen. Wie viel die Bank darüber hinaus verlangt, hängt von Bonität, Objekt und Einkommen ab und wird im Einzelfall geprüft.

Welche Steuervorteile hat eine vermietete Immobilie?
Du ziehst Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwand und die Gebäude-AfA von den Mieteinnahmen ab. Die AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent bei Baujahren 1925 bis 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Verkaufst Du nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Die Mieteinkünfte selbst versteuerst Du mit Deinem persönlichen Steuersatz.

Sollten Selbstständige zuerst eine Immobilie kaufen oder einen Vorsorgevertrag abschließen?
Zuerst kommen Liquiditätsreserve und Berufsunfähigkeitsschutz, weil ohne Arbeitskraft kein Plan trägt. Danach passt bei schwankendem Einkommen meist ein flexibel besparbarer Vertrag wie die Rürup-Rente mit Zuzahlungen in guten Jahren. Eine Anlageimmobilie folgt, wenn das Einkommen über mehrere Jahre stabil ist und die Bank die Finanzierung ohne Anspannung Deines Budgets trägt.

Du willst wissen, was zu Deiner Rente passt? Wir rechnen Immobilie und Vorsorgevertrag mit Deinen echten Zahlen gegeneinander und sagen Dir offen, wenn eine Option nicht zu Dir passt. → Jetzt Gespräch vereinbaren