immobilienrendite Rechner

Mit dem Immobilienrendite-Rechner berechnest Du, welche Rendite eine vermietete Immobilie wirklich bringt: als Objektrendite vor Finanzierung, als Eigenkapitalrendite auf Dein eingesetztes Geld und als monatlichen Cashflow nach Zins und Tilgung. Anders als eine reine Mietrendite-Rechnung bezieht er Darlehen, Sollzins und Tilgung ein und rechnet zusätzlich einen Stresstest mit Zinsanstieg und Mietausfall. Stand: Oktober 2026.

Diese Aufteilung ist kein Selbstzweck. Eine Wohnung kann eine solide Objektrendite von 4 % haben und trotzdem jeden Monat Geld kosten, wenn die Finanzierung knapp kalkuliert ist. Umgekehrt kann eine hohe Eigenkapitalrendite allein daraus entstehen, dass Du wenig eigenes Geld und viel Kredit einsetzt. Erst wenn Du alle drei Zahlen nebeneinander siehst, erkennst Du, ob sich ein Objekt rechnet und ob Du es auch in schwächeren Jahren tragen kannst.

Das Wichtigste in Kürze: Die drei Kennzahlen beantworten drei verschiedene Fragen, und keine ersetzt die anderen.

• Die Objektrendite ist der Jahresnettoertrag geteilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie bewertet das Objekt unabhängig von Deiner Finanzierung.
• Die Eigenkapitalrendite ist der Jahresnettoertrag minus Zinsen, geteilt durch Dein Eigenkapital. Die Tilgung zählt nicht als Kosten, weil sie Deine Restschuld senkt.
• Der Cashflow ist der Jahresnettoertrag minus Zinsen und Tilgung. Er zeigt, ob Du jeden Monat etwas übrig hast oder zuschießen musst.
• Im Standardbeispiel (300.000 € Kaufpreis, 100.000 € Eigenkapital) ergeben sich 4,0 % Objektrendite, 6,2 % Eigenkapitalrendite und rund 133 € Cashflow pro Monat, alles vor Steuern.
• Liegt der Sollzins über der Objektrendite, senkt jeder zusätzliche Euro Kredit Deine Eigenkapitalrendite.

Was der Immobilienrendite-Rechner berechnet

Der Rechner bildet ein vermietetes Objekt im ersten Jahr nach dem Kauf ab. Im Block Objekt gibst Du den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten in Prozent vom Kaufpreis, die monatliche Nettokaltmiete und die nicht umlagefähigen Kosten pro Jahr ein. Im Block Finanzierung folgt Dein Eigenkapital. Den Rest der Gesamtinvestition behandelt der Rechner als Darlehen. Zins und Tilgung kannst Du wahlweise in Euro pro Jahr eintragen, etwa direkt aus dem Finanzierungsangebot, oder in Prozent vom Darlehen als Sollzins und anfängliche Tilgung.

Als Hauptergebnis siehst Du den Cashflow pro Monat nach Zins und Tilgung. Darunter stehen Bruttomietrendite, Objektrendite, Eigenkapitalrendite vor Steuern, der Cashflow pro Jahr und der Cashflow bezogen auf Dein Eigenkapital. Zur Kontrolle zeigt der Rechner außerdem Gesamtinvestition, Jahresnettoertrag, Darlehenssumme sowie Zinsen und Tilgung in Euro und in Prozent. Wenn Du Zins und Tilgung in Euro eingibst, rechnet er Dir also auch aus, welchem Sollzins dieser Betrag entspricht.

Der Block Stresstest rechnet ein ungünstigeres Jahr: einen Zinsanstieg von 0 bis 4 Prozentpunkten und einen Mietausfall von 0 bis 6 Monatsmieten. Ergebnis sind die Mehrkosten, der Cashflow pro Monat und Jahr sowie die Eigenkapitalrendite in diesem Szenario.

Damit grenzt sich dieser Rechner klar vom Mietrendite-Rechner ab. Der Mietrendite-Rechner bewertet ein Objekt bewusst ohne Finanzierung, mit Brutto- und Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor. Er eignet sich, um Exposés schnell zu sortieren. Der Immobilienrendite-Rechner setzt danach an und beantwortet die Frage, was das Objekt mit Deiner konkreten Finanzierung für Dein Eigenkapital und Dein Konto bedeutet. Nicht enthalten sind Steuern, Abschreibung, Wertentwicklung, Mietsteigerungen und der Verlauf der Restschuld über mehrere Jahre. Diese Punkte ordnen wir weiter unten ein.

Rendite einer Immobilie berechnen: die Formeln

Für die Rendite einer Immobilie gibt es keine einzelne richtige Formel, sondern mehrere Kennzahlen mit unterschiedlicher Aussage. Der Rechner verwendet diese Definitionen, alle bezogen auf ein Jahr und vor Steuern.

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist der grobe Filter, den viele Exposés nennen. Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Leerstand fehlen, deshalb wirkt sie immer zu hoch. Ihr Kehrwert ist der Kaufpreisfaktor: Eine Bruttomietrendite von 5,4 % entspricht dem 18,5-Fachen der Jahresmiete.

Objektrendite = (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) × 100. Sie zeigt, was das Objekt aus dem laufenden Betrieb auf das insgesamt eingesetzte Kapital erwirtschaftet, und zwar so, als hättest Du alles bar bezahlt. Damit ist sie die richtige Zahl, um verschiedene Objekte fair zu vergleichen. In vielen Ratgebern heißt dieselbe Größe Nettomietrendite.

Eigenkapitalrendite = (Jahresnettoertrag minus Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Hier kommt Deine Finanzierung ins Spiel. Die Zinsen sind echte Kosten, die Tilgung dagegen nicht, denn mit jeder Tilgungsrate gehört Dir ein größerer Teil der Immobilie. Deshalb gilt auch: Eigenkapitalrendite = (Cashflow plus Tilgung) ÷ Eigenkapital. Sie misst Deinen gesamten laufenden Vermögenszuwachs aus dem Objekt, egal ob er als Geld auf dem Konto oder als sinkende Restschuld ankommt.

Cashflow = Jahresnettoertrag minus Zinsen minus Tilgung. Er ist die Liquiditätssicht: Was bleibt nach allen Zahlungen übrig, oder was musst Du aus Deinem Einkommen zuschießen? Der Rechner zeigt ihn pro Jahr, pro Monat und als Prozentsatz vom Eigenkapital.

Wichtig für den Vergleich mit anderen Rechnern und Ratgebern: Manche Quellen ziehen Mietausfall pauschal schon in der Nettorendite ab, andere rechnen mit dem Kaufpreis statt der Gesamtinvestition. Prüfe deshalb immer, welche Definition hinter einer Zahl steckt, bevor Du zwei Objekte oder zwei Angebote vergleichst.

Beispielrechnung: Wohnung für 300.000 Euro mit 100.000 Euro Eigenkapital

Die Voreinstellungen des Rechners bilden ein typisches Kapitalanlage-Objekt ab. Die Wohnung kostet 300.000 €, die Kaufnebenkosten liegen bei 10 %, also 30.000 €. Die Gesamtinvestition beträgt damit 330.000 €. Die Nettokaltmiete liegt bei 1.350 € im Monat oder 16.200 € im Jahr. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 5,4 %.

Von der Jahresmiete gehen 3.000 € nicht umlagefähige Kosten ab, also Verwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld und Instandhaltung. Es bleiben 13.200 € Jahresnettoertrag. Geteilt durch 330.000 € Gesamtinvestition ergibt das eine Objektrendite von 4,0 %. Schon hier siehst Du, wie stark die Nebenkosten und laufenden Kosten die Bruttozahl drücken: 1,4 Prozentpunkte liegen zwischen Exposé und Wirklichkeit.

Du bringst 100.000 € Eigenkapital ein, das Darlehen beträgt 230.000 €. Im ersten Jahr fallen 7.000 € Zinsen und 4.600 € Tilgung an. Die 7.000 € entsprechen einem Sollzins von 3,04 % (7.000 € ÷ 230.000 €), die 4.600 € einer anfänglichen Tilgung von 2,0 %. Die Eigenkapitalrendite beträgt (13.200 € minus 7.000 €) ÷ 100.000 € = 6,2 % vor Steuern. Der Cashflow liegt bei 13.200 € minus 7.000 € minus 4.600 € = 1.600 € im Jahr, also rund 133 € im Monat oder 1,6 % auf Dein Eigenkapital.

Die beiden Zahlen passen zusammen: 1.600 € Cashflow plus 4.600 € Tilgung ergeben 6.200 € Vermögenszuwachs, das sind 6,2 % auf 100.000 €. Rund drei Viertel davon stecken in der Tilgung. Sie ist kein verlorenes Geld, steht Dir aber erst beim Verkauf oder nach der Entschuldung zur Verfügung.

Stellst Du im Rechner auf „Prozent vom Darlehen“ um und trägst exakt 3,0 % Sollzins und 2,0 % Tilgung ein, sinken die Zinsen auf 6.900 €. Die Eigenkapitalrendite steigt dann auf 6,3 %, der Cashflow auf 1.700 € im Jahr oder rund 142 € im Monat. Schon wenige Hundertstel beim Zins verändern das Ergebnis also sichtbar.

Leverage-Effekt: Wie Eigenkapital und Zins die Rendite verschieben

Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite verändert. Die Regel ist einfach: Solange der Sollzins unter der Objektrendite liegt, verdient jeder geliehene Euro mehr, als er kostet, und die Eigenkapitalrendite steigt mit weniger Eigenkapital. Liegt der Sollzins über der Objektrendite, kehrt sich der Hebel um, und jeder zusätzliche Euro Kredit drückt die Eigenkapitalrendite.

Die Tabelle zeigt beide Seiten. Bei 3,0 % Sollzins steigt die Eigenkapitalrendite von 4,0 % ohne Darlehen auf 8,5 % mit nur 60.000 € Eigenkapital. Gleichzeitig wird der Cashflow negativ, weil das größere Darlehen auch mehr Tilgung verlangt. Steigt der Zins auf 4,5 % und liegt damit über der Objektrendite von 4,0 %, fällt die Eigenkapitalrendite mit weniger Eigenkapital von 2,9 % auf 1,8 %, und Du schießt jeden Monat rund 363 € zu.

Für die Praxis heißt das: Eine hohe Eigenkapitalrendite ist kein Qualitätsmerkmal des Objekts, sondern oft nur ein Merkmal der Finanzierung. Sie erkauft sich mit höherem Risiko, denn Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung, Leerstand oder Reparaturen treffen auf einen kleineren eigenen Puffer. Wie viel Hebel zu Dir passt, hängt von Einkommen, Rücklagen und Deiner übrigen Vermögensstruktur ab. Einen Überblick über verschiedene Ansätze gibt unser Ratgeber zu Immobilienstrategien und welche zu Dir passt.

Stresstest: Zinsanstieg und Mietausfall durchrechnen

Eine Renditeberechnung ohne Stressszenario beschreibt nur das Jahr, in dem alles nach Plan läuft. Der Rechner rechnet deshalb immer einen zweiten Fall mit. In der Voreinstellung steigt der Zins um 1 Prozentpunkt, und eine Monatsmiete fällt aus. Den Zinsanstieg rechnet er auf das volle Darlehen, die Tilgung bleibt gleich, der Mietausfall wird in Monatsmieten abgezogen.

Im Beispiel kostet 1 Prozentpunkt mehr Zins auf 230.000 € genau 2.300 € im Jahr. Für sich allein dreht das den Cashflow von plus 1.600 € auf minus 700 €. Ein Monat Mietausfall kostet 1.350 € und lässt für sich allein nur noch 250 € Cashflow übrig. Treten beide zusammen auf, beträgt die Mehrbelastung 3.650 € im Jahr. Der Cashflow sinkt auf minus 2.050 € im Jahr, das sind rund 171 € im Monat, die Du zuschießen musst. Die Eigenkapitalrendite fällt auf 2,6 %.

Ein schärferes Szenario mit 2 Prozentpunkten Zinsanstieg und 2 Monaten Mietausfall ergibt 7.300 € Mehrkosten, einen Cashflow von minus 5.700 € im Jahr oder minus 475 € im Monat und eine negative Eigenkapitalrendite von minus 1,1 %. Spätestens hier wird klar, warum Rücklagen zur Kalkulation gehören.

Der Stresstest ist bewusst vorsichtig gerechnet. Ein höherer Zins wird in der Praxis meist erst bei der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung fällig. Bis dahin hast Du einen Teil des Darlehens getilgt, sodass derselbe Zinsanstieg auf eine kleinere Restschuld trifft und etwas weniger kostet. Für die Kaufentscheidung ist die vorsichtige Rechnung trotzdem sinnvoll. Plane eine Liquiditätsreserve, die mindestens ein solches Stressjahr und eine größere Reparatur abdeckt, ohne dass Du an Dein Notfallgeld musst. Prüfe außerdem, wie lange Deine Zinsbindung läuft und welche Restschuld zu diesem Zeitpunkt offen ist. Diese Zahl steht im Tilgungsplan der Bank.

Welche Eingaben das Ergebnis belastbar machen

Der Rechner ist nur so gut wie die Werte, die Du einträgst. Die größten Abweichungen entstehen erfahrungsgemäß bei Nebenkosten, laufenden Kosten und der angesetzten Miete.

Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 % des Kaufpreises. In den anderen Bundesländern liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch, meist zusammen etwa 1,5 bis 2 %, und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die voreingestellten 10 % sind für Baden-Württemberg mit Makler eine realistische Größenordnung. Ohne Makler kann der Wert deutlich niedriger liegen.

Nicht umlagefähige Kosten: Welche Betriebskosten Du auf Mieter umlegen darfst, regelt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV), etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder Hausmeister. Nicht umlegbar sind vor allem die Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Reparaturen in der Wohnung und Kontoführungsgebühren. Bei einer Eigentumswohnung findest Du diese Posten in der Hausgeldabrechnung und im Wirtschaftsplan. Im Beispiel sind es 3.000 € im Jahr oder 250 € im Monat. Plane zusätzlich eigene Instandhaltung für Bad, Küche und Böden ein, denn die Rücklage der Gemeinschaft deckt nur das Gemeinschaftseigentum.

Miete: Setze die Miete an, die vergleichbare Wohnungen am Standort tatsächlich erzielen, nicht die Wunschmiete aus dem Exposé. Bei vermieteten Objekten gilt der bestehende Mietvertrag. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Finanzierung: Trage Zins und Tilgung aus einem echten Angebot ein, nicht aus einer Werbeanzeige. Achte auf den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins und auf die Dauer der Zinsbindung.

Bei welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?

Eine allgemeingültige Mindestrendite gibt es nicht, aber drei Prüfsteine helfen bei der Einordnung. Erstens sollte die Objektrendite über dem Zins Deiner Finanzierung liegen. Nur dann wirkt der Hebel zu Deinen Gunsten, wie die Tabelle oben zeigt. Zweitens muss der Cashflow auch im Stresstest für Dich tragbar sein, entweder weil er positiv bleibt oder weil Du den Zuschuss dauerhaft aus Deinem Einkommen leisten kannst. Drittens sollte die Rendite zu Deiner Alternative passen. Was Dein Eigenkapital in einem breit gestreuten Depot über die gleiche Zeit erreichen könnte, kannst Du mit dem Zinseszinsrechner gegenrechnen.

Zwei Faktoren fehlen im Rechner bewusst, weil sie stark vom Einzelfall abhängen. Der erste sind Steuern. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung mindern als Werbungskosten den Gewinn. Die Tilgung ist dagegen nicht abziehbar. Abschreiben kannst Du nur den Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % für Gebäude ab 2023. Bei hohem persönlichem Steuersatz kann ein knapp negativer Cashflow vor Steuern nach Steuern ausgeglichen sein. Verkaufst Du eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn privat steuerfrei.

Der zweite Faktor ist die Wertentwicklung. Steigende Mieten und Preise können die Gesamtrendite deutlich verbessern, sind aber nicht garantiert und je nach Lage sehr unterschiedlich. Wer eine knappe Rechnung nur mit erhoffter Wertsteigerung rettet, kauft eine Wette. Mehr zur aktuellen Marktlage findest Du in unserem Ratgeber Lohnt es sich noch, in Immobilien zu investieren? Wenn die Immobilie vor allem Deine Rente sichern soll, hilft der Vergleich Kapitalanlage-Immobilie oder Vorsorgevertrag.

Typische Fehler bei der Renditeberechnung

Die meisten Fehlkäufe entstehen nicht durch falsche Mathematik, sondern durch falsche Annahmen. Diese fünf Fehler kommen in der Praxis immer wieder vor.

Bruttorendite für die echte Rendite halten. Die Zahl im Exposé ist fast immer die Bruttomietrendite. Im Beispiel liegen zwischen 5,4 % brutto und 4,0 % Objektrendite 1,4 Prozentpunkte. Vergleiche Objekte deshalb nur über die Objektrendite.

Tilgung falsch behandeln. Wer die Tilgung in der Eigenkapitalrendite als Kosten abzieht, rechnet die Rendite klein. Wer sie im Cashflow vergisst, rechnet die Liquidität schön. Beides führt zu falschen Entscheidungen. Der Rechner trennt die beiden Sichten deshalb sauber.

Nur mit dem Basisszenario rechnen. Ein positiver Cashflow von 133 € im Monat klingt beruhigend, ist aber bereits mit einer Monatsmiete Ausfall und einem Prozentpunkt mehr Zins aufgebraucht. Rechne immer mindestens den voreingestellten Stresstest und ein schärferes Szenario.

Eigenkapital komplett einsetzen. Wer jeden verfügbaren Euro in den Kauf steckt, hat bei der ersten Sonderumlage oder einem Mieterwechsel ein Liquiditätsproblem. Ein Teil des Eigenkapitals gehört in die Reserve, auch wenn die Eigenkapitalrendite auf dem Papier dadurch etwas sinkt.

Steuervorteile überschätzen. Abschreibung und Werbungskosten senken die Steuerlast, machen aus einem schlechten Objekt aber kein gutes. Ein Verlust vor Steuern bleibt auch nach Steuern ein Verlust, nur ein kleinerer. Kaufe deshalb kein Objekt in erster Linie, um Steuern zu sparen.

Häufige Fragen zum Immobilienrendite-Rechner

Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie? Für die Objektrendite teilst Du den Jahresnettoertrag, also Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Für die Eigenkapitalrendite ziehst Du zusätzlich die Zinsen ab und teilst durch Dein Eigenkapital. Im Beispiel ergibt das 13.200 € ÷ 330.000 € = 4,0 % Objektrendite und (13.200 € minus 7.000 €) ÷ 100.000 € = 6,2 % Eigenkapitalrendite, jeweils vor Steuern.

Bei welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie? Eine feste Grenze gibt es nicht. Die Objektrendite sollte über dem Zins Deiner Finanzierung liegen, damit das Darlehen Deine Eigenkapitalrendite erhöht statt senkt. Außerdem muss der Cashflow auch im Stresstest tragbar sein. Vergleiche das Ergebnis schließlich mit der Rendite, die Dein Eigenkapital in einer anderen Anlage mit ähnlichem Risiko erreichen könnte, und berücksichtige Steuern und Lage.

Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Immobilienrendite? Die Mietrendite bewertet nur das Verhältnis von Miete, Kosten und Kaufpreis, also das Objekt ohne Finanzierung. Die Immobilienrendite im Sinne dieses Rechners bezieht zusätzlich Darlehen, Zinsen, Tilgung und Eigenkapital ein und zeigt Eigenkapitalrendite und Cashflow. Für eine Kaufentscheidung brauchst Du beide Sichten: zuerst die Mietrendite zum Aussortieren, dann die Immobilienrendite für Deine konkrete Finanzierung.

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie? Der Cashflow ist die Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, minus Zinsen und minus Tilgung. Im Beispiel sind das 16.200 € minus 3.000 € minus 7.000 € minus 4.600 € = 1.600 € im Jahr oder rund 133 € im Monat vor Steuern. Die umlagefähigen Nebenkosten bleiben außen vor, weil sie der Mieter über die Vorauszahlungen trägt.

Warum kann eine Immobilie trotz Rendite monatlich Geld kosten? Weil Rendite und Liquidität Verschiedenes messen. Die Eigenkapitalrendite zählt die Tilgung als Vermögensaufbau, Dein Konto muss sie aber trotzdem bezahlen. Im Beispiel bleiben nach 7.000 € Zinsen und 4.600 € Tilgung 1.600 € im Jahr. Steigt der Zins um einen Prozentpunkt und fällt eine Monatsmiete aus, kommen 3.650 € Mehrbelastung dazu, und der Cashflow sinkt auf minus 2.050 € im Jahr, rund 171 € im Monat.

Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien? Der Leverage-Effekt beschreibt die Hebelwirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Liegt der Sollzins unter der Objektrendite, steigt die Eigenkapitalrendite, je weniger Eigenkapital Du einsetzt. Im Beispiel mit 3,0 % Zins steigt sie von 4,0 % ohne Kredit auf 8,5 % mit 60.000 € Eigenkapital. Liegt der Zins über der Objektrendite, wirkt der Hebel umgekehrt und senkt die Rendite.

Welche Werte sollte ich im Stresstest ansetzen? Rechne mindestens die Voreinstellung mit 1 Prozentpunkt Zinsanstieg und einer Monatsmiete Ausfall. Bei kurzer Zinsbindung, älteren Gebäuden oder schwierigem Vermietungsmarkt sind 2 Prozentpunkte und 2 Monate sinnvoll. Im Beispiel führt das zu minus 475 € Cashflow im Monat. Verändere die Annahmen zuerst einzeln, damit Du siehst, welcher Faktor Dein Ergebnis am stärksten treibt.

Der Rechner zeigt Dir, welche Annahme Dein Ergebnis trägt und wo es kippt. Wenn Du ein konkretes Objekt im Blick hast, prüfen wir in der Beratung zu Immobilien als Kapitalanlage gemeinsam Finanzierung, Steuerwirkung und Reserve und ordnen die Immobilie in Dein übriges Vermögen ein. Bring dafür Deine Rechnerwerte und Dein Stressszenario mit.