immobilienrendite Rechner
Eine Immobilie kann auf dem Papier rentabel sein und trotzdem jeden Monat Geld kosten. Der Immobilienrendite-Rechner verbindet Ertrag, laufende Kosten, Finanzierung und Eigenkapital. So erkennst Du, welche Rendite wirklich aus Deinem Einsatz entsteht – und ob der Cashflow auch in schwierigeren Jahren trägt.
Stand: August 2026. Die Berechnung bildet Szenarien ab und ist keine Prognose. Wertentwicklung, Mieten, Zinsen, Kosten und steuerliche Effekte können sich anders entwickeln als angenommen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Objektrendite bewertet den laufenden Nettoertrag im Verhältnis zur gesamten Investition.
- Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark Dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital arbeitet.
- Der Cashflow zeigt, was nach laufenden Einnahmen, Kosten, Zins und Tilgung liquid übrig bleibt.
- Tilgung belastet die Liquidität, baut aber gleichzeitig Eigenkapital auf.
- Wertsteigerungen sind ein mögliches Szenario, aber kein sicherer laufender Ertrag.
Was berechnet der Immobilienrendite-Rechner?
Der Rechner geht über die reine Mietrendite hinaus. Er verbindet Kaufpreis und Nebenkosten mit Mieteinnahmen, nicht umlagefähigen Kosten, Finanzierung und Eigenkapital. Dadurch siehst Du mehrere Perspektiven auf dieselbe Immobilie: Qualität des Objekts, Rendite auf Dein Eigenkapital und monatliche Belastbarkeit.
Welche Renditezahl beantwortet welche Frage?
Objektrendite
Die Objektrendite zeigt, was die Immobilie vor Finanzierung aus dem laufenden Betrieb erwirtschaftet. Vereinfacht: Jahresnettoertrag geteilt durch die gesamte Investition. Sie eignet sich, um Objekte unabhängig von Deiner persönlichen Finanzierung zu vergleichen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite setzt den Ertrag nach Finanzierungskosten ins Verhältnis zu Deinem eingesetzten Eigenkapital. Fremdkapital kann diese Rendite erhöhen, verstärkt aber auch Risiken: höhere Zinsen, Leerstand oder Reparaturen treffen dann auf einen kleineren eigenen Kapitalpuffer.
Cashflow
Der Cashflow beantwortet die alltagsnahe Frage: Bleibt nach Miete, nicht umlagefähigen Kosten, Zins und Tilgung monatlich Geld übrig – oder musst Du zuschießen? Ein positiver Cashflow ist nicht automatisch eine hohe Gesamtrendite. Ein negativer Cashflow kann umgekehrt teilweise durch den Vermögensaufbau über die Tilgung erklärt werden, bleibt aber eine reale Liquiditätsbelastung.
Beispiel: gute Objektrendite, knapper Cashflow
Eine Immobilie kostet inklusive Nebenkosten 330.000 Euro. Nach nicht umlagefähigen Kosten bleiben 13.200 Euro Jahresnettoertrag. Das entspricht einer Objektrendite von 4 Prozent. Du setzt 100.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst 230.000 Euro. Fallen 7.000 Euro Zinsen und 4.600 Euro Tilgung im Jahr an, bleiben vor Steuern 1.600 Euro Cashflow.
- Gesamtinvestition: 330.000 Euro
- Jahresnettoertrag vor Finanzierung: 13.200 Euro
- Objektrendite: 4,0 Prozent
- Zins plus Tilgung: 11.600 Euro
- Cashflow vor Steuern: 1.600 Euro pro Jahr beziehungsweise rund 133 Euro pro Monat
Die Tilgung ist dabei kein verlorener Aufwand: Sie reduziert die Restschuld. Für Deine Liquidität muss sie trotzdem jeden Monat finanzierbar sein.
Welche Eingaben machen das Ergebnis belastbar?
- Kaufpreis und sämtliche Erwerbsnebenkosten
- realistisch erzielbare Nettokaltmiete statt Wunschmiete
- nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltung
- Leerstand und größere Maßnahmen als eigene Szenarien
- Eigenkapital, Darlehenssumme, Sollzins und Tilgung
- Steuern nur auf Basis Deiner persönlichen Situation
Der häufigste Denkfehler: Rendite ohne Risiko
Eine hohe Eigenkapitalrendite kann schlicht aus einer hohen Fremdfinanzierung entstehen. Das sieht im Basisszenario attraktiv aus, lässt aber weniger Reserve für Zinsanstieg, Reparaturen oder Mietausfall. Deshalb sollte jede Renditerechnung mindestens ein Stressszenario enthalten.
Mietrendite und Immobilienrendite: der Unterschied
Die Mietrendite bewertet vor allem die Ertragskraft aus der Vermietung. Die Immobilienrendite betrachtet das Investment umfassender – einschließlich Finanzierung, Eigenkapitaleinsatz, Cashflow und möglichen Wertveränderungen. Für eine Kaufentscheidung brauchst Du beide Sichtweisen.
Dein nächster Schritt
Der Rechner zeigt, welche Annahme Dein Ergebnis treibt. Käpsele hilft Dir anschließend, Finanzierung, Rücklagen und Renditeziel mit Deinem übrigen Vermögen zu verbinden – damit die Immobilie nicht nur rechnerisch, sondern auch langfristig zu Dir passt.
Fragen, die ein KÄPSELE stellt.
Wer clever ist, gibt seine Finanzen nicht leichtfertig ab. Deswegen beantworten wir Dir hier alle Fragen, die Du schon vor dem ersten Gespräch geklärt haben möchtest. Alles Weitere besprechen wir gerne persönlich mit Dir.
Sind Cashflow und Immobilienrendite dasselbe?
Nein. Der Cashflow zeigt, was nach Einnahmen, laufenden Kosten, Zins und Tilgung liquide übrig bleibt. Die Rendite setzt einen Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Tilgung belastet den Cashflow, baut aber gleichzeitig Vermögen durch eine sinkende Restschuld auf.
Welche Kosten gehören in einen Immobilienrendite-Rechner?
Neben Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten gehören nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Zinsen und gegebenenfalls Modernisierung in die Rechnung. Steuern hängen von Deiner persönlichen Situation ab und sollten separat geprüft werden.
Wie wirkt der Hebeleffekt bei einer Immobilie?
Fremdkapital kann die Rendite auf Dein Eigenkapital erhöhen, wenn die Objektrendite über den Finanzierungskosten liegt. Läuft es umgekehrt, wirkt der Hebel gegen Dich. Mehr Hebel bedeutet deshalb nicht automatisch mehr Qualität, sondern immer auch mehr Risiko und weniger Puffer.
Was ist der Unterschied zwischen Objekt- und Eigenkapitalrendite?
Die Objektrendite bewertet die Immobilie unabhängig von Deiner Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite setzt den Ertrag nach Finanzierungskosten ins Verhältnis zu Deinem tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Sie kann durch Fremdkapital steigen, wird dadurch aber auch empfindlicher gegenüber Zinsen und Ausfällen.
Wie berechnet sich die Immobilienrendite?
Für die laufende Objektrendite teilst Du den Jahresnettoertrag vor Finanzierung durch die gesamte Investition aus Kaufpreis und Nebenkosten. Eine umfassende Immobilienrendite kann zusätzlich Finanzierung, Wertveränderung und Verkaufskosten betrachten. Deshalb sollte immer klar sein, welche Renditezahl gemeint ist.