Haus kaufen oder mieten? Der ehrliche Vergleich für 2026

Kaufen oder mieten – kaum eine Finanzfrage wird so emotional diskutiert und so selten sauber gerechnet. Die einen halten Miete für „Geld zum Fenster rausgeworfen", die anderen rechnen vor, dass Eigentum sich nie lohnt.

Beide Lager haben unrecht, weil beide dieselbe Abkürzung nehmen: Sie vergleichen Miete mit Kreditrate. Dieser Ratgeber rechnet vollständig – inklusive der Kosten, die in kaum einem Online-Rechner auftauchen, und der Frage, was Dein Eigenkapital eigentlich gemacht hätte, wenn Du es nicht in Steine gesteckt hättest.

Woran die Entscheidung wirklich hängt

Ob Kauf oder Miete besser abschneidet, hängt an wenigen Stellschrauben – und die sind bei jedem anders. Entscheidend sind vor allem, wie lange Du bleibst, wie das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete in Deiner Stadt aussieht, wie hoch Dein Eigenkapital ist und welche Rendite Du alternativ erzielen könntest.

Wer nach fünf Jahren wieder umzieht, verliert beim Kauf fast zwangsläufig Geld: Die Kaufnebenkosten sind dann noch nicht wieder eingespielt. Wer dreißig Jahre bleibt und solide finanziert, steht am Ende meist besser da. Zwischen diesen Polen liegt die eigentliche Entscheidung.

Der Kaufpreisfaktor. Teile den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ein Faktor unter 25 gilt traditionell als günstig, über 30 als teuer. In Stuttgart und den umliegenden Landkreisen liegen die Faktoren seit Jahren im oberen Bereich – ein Grund, warum Mieten hier länger konkurrenzfähig bleibt als in ländlichen Regionen.

Die Haltedauer. Unter zehn Jahren wird es beim Kauf eng, weil die Nebenkosten erst verdient werden müssen. Ab fünfzehn bis zwanzig Jahren dreht die Rechnung meist zugunsten des Kaufs.

Das Eigenkapital. Faustregel: Die Kaufnebenkosten solltest Du vollständig aus eigener Tasche zahlen, dazu möglichst 20 Prozent des Kaufpreises. Wer mit weniger einsteigt, zahlt spürbar höhere Zinsen.

Die Alternativrendite. Das ist der am häufigsten unterschlagene Faktor. Das Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, kann nicht gleichzeitig am Kapitalmarkt arbeiten.

Rechenbeispiel: Kauf gegen Miete über 30 Jahre

Nehmen wir eine Familie im Raum Stuttgart. Objekt: 450.000 Euro. Vergleichbare Miete: 1.500 Euro kalt. Eigenkapital: 120.000 Euro. Zinsbindung mit einem angenommenen Sollzins von 3,8 Prozent, Tilgung 2 Prozent.

Beim Kauf fällt an:

• Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuer 5,0 %, Notar und Grundbuch rund 1,5 %, Makler anteilig rund 3,57 % – zusammen etwa 45.000 Euro
• Darlehen: 375.000 Euro, monatliche Rate rund 1.810 Euro
• Instandhaltung: realistisch 1,0 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, also rund 300 bis 450 Euro monatlich
• Grundsteuer, Versicherungen, nicht umlagefähige Kosten: rund 150 Euro monatlich

Die monatliche Gesamtbelastung liegt damit bei etwa 2.300 Euro – gegenüber 1.500 Euro Miete. Die Differenz von rund 800 Euro ist der Betrag, den ein Mieter Monat für Monat anlegen könnte.

Beim Mieten fällt an: die Miete, die im Zeitverlauf steigt, plus die Möglichkeit, Eigenkapital und monatliche Differenz zu investieren.

Über 30 Jahre gerechnet ergibt sich ein Bild, das viele überrascht: Der Käufer besitzt am Ende eine abbezahlte Immobilie. Der Mieter besitzt ein Depot, in das 120.000 Euro Startkapital und monatlich mehrere hundert Euro geflossen sind. Welche Seite vorne liegt, entscheidet sich an zwei Annahmen – der Wertentwicklung der Immobilie und der Rendite am Kapitalmarkt. Liegt die Immobilienwertsteigerung deutlich unter der Depotrendite, kann Mieten finanziell überlegen sein, obwohl es sich nicht so anfühlt.

Wie ein solches Depot aufgebaut sein könnte, liest Du in unserem Ratgeber zur ETF-Altersvorsorge.

Die Grunderwerbsteuer kennt jeder. Diese Posten werden dagegen regelmäßig vergessen:

• Instandhaltungsrücklage. Dach, Heizung, Fenster und Fassade kommen zuverlässig – nur eben nicht jedes Jahr. Wer nichts zurücklegt, finanziert später teuer nach.
• Modernisierungspflichten. Anforderungen an Heizung und Dämmung können bei älteren Objekten fünfstellige Beträge auslösen.
• Umzugs- und Einrichtungskosten beim Einzug, oft unterschätzt.
• Der Zinsänderungseffekt nach der Zinsbindung. Läuft die Bindung nach zehn oder fünfzehn Jahren aus, wird die Restschuld zum aktuellen Zins neu finanziert. Genau hier entstehen die bösen Überraschungen.
• Die eingeschränkte Flexibilität. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt kostet als Eigentümer deutlich mehr als als Mieter.

Was Dein Eigenkapital sonst leisten würde

Das ist der ehrlichste Teil der Rechnung – und der, den Immobilienportale naturgemäß selten betonen.

120.000 Euro Eigenkapital plus 800 Euro monatliche Differenz ergeben über 30 Jahre eine erhebliche Summe, wenn sie verzinst angelegt wird. Der Vergleich ist damit nicht „Miete gegen Rate", sondern Immobilienvermögen gegen Depotvermögen.

Wichtig ist die Disziplin: Diese Rechnung geht nur auf, wenn die Differenz tatsächlich jeden Monat investiert wird. In der Praxis passiert das oft nicht – und genau das ist ein starkes, ehrliches Argument für den Kauf. Die Tilgung ist ein Sparplan, dem man sich schlecht entziehen kann.

Nach der Zinswende liegen Baufinanzierungen wieder deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsjahre. Das hat zwei Folgen. Erstens: Die monatliche Belastung ist bei gleichem Kaufpreis spürbar höher als noch vor wenigen Jahren. Zweitens: Die Kaufpreise haben in vielen Regionen nachgegeben, was einen Teil des Effekts ausgleicht.

Für die Entscheidung heißt das vor allem eines – die Zinsbindung ist wichtiger geworden. Eine lange Bindung kostet etwas mehr, kauft aber Planungssicherheit. Wer heute knapp kalkuliert und auf sinkende Zinsen zur Anschlussfinanzierung hofft, geht ein Risiko ein, das er benennen sollte.

Wann Mieten die klügere Entscheidung ist

Mieten ist nicht die Verlegenheitslösung für alle, die sich den Kauf nicht leisten können. In fünf Konstellationen ist es schlicht die bessere Rechnung:

• Du weißt nicht sicher, ob Du in fünf bis zehn Jahren noch am selben Ort lebst.
• Der Kaufpreisfaktor in Deiner Lage liegt deutlich über 30.
• Dein Eigenkapital reicht nicht für die Nebenkosten plus einen soliden Anteil am Kaufpreis.
• Dein Einkommen schwankt stark, etwa als Selbstständiger in der Aufbauphase.
• Du willst Dein Kapital breiter streuen, statt es zu großen Teilen in ein einzelnes Objekt an einem einzelnen Standort zu binden.

Im Ruhestand zeigt sich der größte Vorteil des Kaufs: Eine abbezahlte Immobilie senkt die laufenden Kosten genau dann, wenn das Einkommen sinkt. Das entlastet die Rentenlücke spürbar.

Die Kehrseite: Immobilienvermögen ist nicht teilbar. Wer Geld braucht, kann nicht mal eben zwei Quadratmeter verkaufen. Instandhaltung und Grundsteuer laufen weiter, und ein großes Haus kann im Alter zur Last werden. Wie sich Immobilien in eine Gesamtstrategie einfügen, behandeln wir im Ratgeber Immobilien als Altersvorsorge.

Bevor Du Dich festlegst, geh diese acht Fragen ehrlich durch. Wer bei mehr als zwei davon ins Stocken gerät, sollte die Entscheidung vertagen:

1. Wie lange willst Du realistisch an diesem Ort wohnen?
2. Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in Deiner konkreten Lage?
3. Deckt Dein Eigenkapital die Nebenkosten vollständig ab?
4. Bleibt die Rate auch bei einem Einkommensrückgang tragbar?
5. Wie hoch wäre die Rate nach Ablauf der Zinsbindung bei zwei Prozentpunkten mehr?
6. Legst Du als Mieter die Differenz wirklich diszipliniert an?
7. Wie viel Instandhaltung kommt bei diesem Objekt in den nächsten zehn Jahren?
8. Was passiert mit der Finanzierung, wenn ein Einkommen wegfällt?

Häufige Fragen

Was macht mehr Sinn, mieten oder kaufen? Das hängt vor allem an Haltedauer und Kaufpreisfaktor. Unter zehn Jahren und bei einem Faktor über 30 ist Mieten meist im Vorteil. Ab fünfzehn bis zwanzig Jahren und bei moderaten Kaufpreisen dreht die Rechnung zugunsten des Kaufs.

Warum mieten statt kaufen? Weil Miete Flexibilität erhält, kein Klumpenrisiko an einem Standort erzeugt und das Eigenkapital für breiter gestreute Anlagen frei lässt. Vorausgesetzt, die Ersparnis wird tatsächlich investiert.

Was ist im Alter besser, Miete oder Eigentum? Eine abbezahlte Immobilie senkt die laufenden Kosten im Ruhestand deutlich. Dafür ist das Vermögen unbeweglich, und Instandhaltung und Grundsteuer laufen weiter.

Was lohnt sich mehr, ein Haus zu kaufen oder zu mieten? Finanziell entscheidet der Vergleich zwischen Immobilienvermögen und Depotvermögen bei gleicher monatlicher Belastung – nicht der Vergleich von Miete und Kreditrate.

Wie viel Eigenkapital brauche ich? Die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent solltest Du vollständig selbst tragen, dazu möglichst 20 Prozent des Kaufpreises. Weniger ist möglich, verteuert die Finanzierung aber deutlich.

Kaufen ist weder automatisch klug noch automatisch Verschwendung. Die Entscheidung fällt an vier Zahlen: Haltedauer, Kaufpreisfaktor, Eigenkapital und Alternativrendite. Wer lange bleibt, solide finanziert und die Instandhaltung realistisch einplant, fährt mit Eigentum meist gut. Wer flexibel bleiben will oder in einer teuren Lage kauft, sollte ehrlich durchrechnen – und die Differenz dann auch wirklich anlegen.

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